Investavimas į NT. Biuras su nuomininkais
Biuras su nuomininkais. Naujas senas būdas privatiems asmenims investuoti į nekilnojamąjį turtą. Naujas tuo, kad apie tai kalbama daug garsiau. Senas tuo, kad toks investavimo produktas Lietuvos NT rinkoje jokia naujiena. Nauja dar ir tas, kad investicinių produktų pasiūla privatiems asmenims atsirado dar NT krizei nepasitraukus. O investuotojai Lietuvoje informuojami, kad galima investuoti ne tik į būstus. Būstas nėra investicinis instrumentas, jei jo turėjimas neduoda teigiamų pinigų srautų. O biuras su nuomininkais jau yra su pinigų srautais.
“Eika” Klaipėdos “Baltijos” verslo centre potencialiems investuotojams siūlo biurų pasirinkimą. Kompanija privatiems investuotojams siūlo visą verslo centrą. Net pasirinkimas yra, priklausomai nuo sutarties su nuomininku termino. Minimali investavimo suma yra apie 200 000 LTL. O tikėtina metinė grąža iš tokios investicijos gali būti 7%.
Kaip ir kiekviena investicija, šita irgi susijusi su jai priklausančia rizika. Nors pradžioje viskas atrodo puikiai. Geros patalpos, nuomininkai, administratorius, grąža didesnė už indėlius ir VVP pelningumą.
***
Tačiau su biuro nuosavybe atsiranda atsakomybė rūpintis nuomininkais. Jei nutrauks sutartį, jei subankrutuos ar pan., Jūsų biuras liks be nuomininkų ir be pinigų. O biuras visada turi “pastoviuosius kaštus”. Kol biuras tuščias, tol jūs tampate jo “nuomininku”. O jei nieko nedarote, kad atsirastų nauji nuomininkai, tapsite savo paties biuro įkaitu.
Geriausia yra įvertinti savo galimybes ir gerais pasiskaičiuoti. Kol yra pajamos iš biuro nuomos, visada reikia turėti “privalomąjį rezervą”. Jo reikės kaštams, kol nėra nuomininko, padengti, jo reikės būsimiems remontams finansuoti. Jei biurą pirkote su kreditu, rezervo reikės, kad biuras neatitektų kreditoriui.
Vilniuje tokia paslauga pradėta teikti dar NT bumo metu. Statėsi verslo centrai ir iš karto būdavo parduodami biurai investuotojams drauge su nuomininkais.
Kaip ir bet kuris kitas, investavimas į biurus su nuomininkais susijęs su rizika, kurią reikia įvertinti.
Skaičiuojam:
Kokius nuompinigius gausim?
Kokia biuro likvidacinė kaina?
Kam patalpa dar tinka?
Kokios banko sąlygos?
Kas nuomininkas?
Kiek metų jau dirba?
Ar stabilus jo verslo sektorius?
Ar stabilios nuomininko pajamos?
Kiek reikės atidėti rezervo, kad išgyventi be nuomininko?
Ir t.t.
Įveikus šias ir kitas kliūtis galima pasidaryti labai gerą investicijų į biurus su nuomininkais portfelį. Investuojant į vieną biurą padidėja rizika. Portfelis šią riziką sumažina. Reikia tik gerai diversifikuoti ir atlikti rimtus namų darbus.